老旧小区改造物业配套存在问题和建议

近年来，各地区为切实改善民生，大力开展城区老旧小区改造工程，提升了老旧小区的整体面貌，改善了居民的生活居住条件。但是改造后的成果如何固化，老旧小区日常运维谁来管理，如何管理的问题也随之而来。

一、存在问题

一是商业性物业推行难。老旧小区普遍存在着环境秩序混乱、硬件条件较差、配套设施不全等问题，维修维护需要投入大量经费，物业公司接手后管护成本较高。设计和规划大多比较落后，建设标准不高、工程配套不全，多为开放式小区，没有完全封闭，安保、管理难度较大，同时小区空间大多比较狭窄，可供物业盈利的停车位、广告位等数量较少，难以对物业公司形成有效吸引。居住群体多为老年人和外来租住人员，经济收入普遍不高，物业费偏低，单纯商业模式的物业公司从中很难盈利，因此很少有物业公司愿意接管。

二是现有物业服务质量低。绝大部分老旧小区的物业管理采取站点式模式，管理很不规范，工作力量严重不足，多为“门房大爷”加保洁阿姨的临时拼凑队伍，专业能力不强，服务质量相对较低，大多只负责小区的门户安全、卫生保洁、垃圾清理等最基本的日常工作，难以提供较高水平的物业服务。同时，从业人员年龄普遍偏大，面对突发事件时反应能力、处置能力相对较低，面对新事物也很难在短时间快速接受，在疫情防控等需要依托智能手段实现管理的工作上明显应对能力不足。

三是群众理念还有待提升。小区公共区域的物业服务具有不可割裂性，一些业主即使不交费也能享受到同样质量的服务，导致物业缴费率不高，据不完全统计，目前我国一线城市物业缴费率约70%，三线城市缴费率不足40%，老旧小区的业主受制于传统的消费观念，有相当一部分居民“花钱买服务”的意识较差，缺少对现代化的物业管理的认同，加之本身经济能力限制，更不愿意缴纳任何物业管理费用，导致物业管理难推行。同时居民参与公共治理的积极性不高，居民业主委员会成立率和作用发挥均不足，大家都想坐享其成，不想主动付出，导致居民自治的物业管理也难以长久。

二、对策建议

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